AirBnB e Bed&Breakfast: come guadagnare con la sharing economy

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La crisi economica e il crollo delle entrate ha creato la necessità, per le famiglie, di avere un reddito aggiuntivo per far quadrare i conti. Una delle soluzioni adottate è quella di condividere una porzione o l’intera casa, tramite le risorse della sharing economy o l’apertura di un tradizionale bed&breakfast.

Cos’è la sharing economy?

La sharing economy, o economia della condivisione, poggia la sua filosofia su tre pilastri:

1) Condivisione, ovvero l’utilizzo comune di una risorsa, intesa come profilo distinto dalle forme tradizionali di reciprocità, redistribuzione e scambio.

2) Relazione orizzontale (peer-to-peer) tra soggetti di pari dignità che si scambiano beni e servizi basandosi su reciproche promesse.

3) Presenza di una piattaforma tecnologica, sotto forma di siti internet o app mobile, che supporta e rende possibili le relazioni digitali.

Per quanto riguarda la sharing economy nel settore immobiliare, gli italiani si dividono tra chi decide di aprire un bed&breakfast o un’affittacamere e chi si appoggia alle applicazioni quali AirBnB o Homeaway

AirBnb

Airbnb è un portale online e un’app per dispositivi mobili che mette in contatto persone in ricerca di un alloggio o di una camera con persone che dispongono di uno spazio extra da affittare, la maggior parte privati.

Il successo di AirBnB in Italia è lampante: la richiesta è cresciuta di oltre il 900% negli ultimi anni e ha portato un flusso di 5,2 milioni di euro a chi ha affittato i suoi spazi, pari a una media di 8.000 euro l’anno per ogni proprietà. E’ un’opportunità per chi vuole un reddito aggiuntivo senza dover creare un B&B, tanto che, in previsione dell’EXPO, oggi due milanesi su tre sarebbero pronti a “prestare”, a “condividere” il proprio appartamento. In Italia la crescita di Airbnb è stata esponenziale, sul portale sono oltre 77mila gli alloggi italiani disponibili, i viaggiatori che soggiornano nel nostro paese sono in media 20 mila ogni giorno.

Come funziona AirBnB?

Chi intende “affittare” il proprio spazio e diventare un “host” deve seguire questi passaggi:

1) Iscrizione (con possibile Identificazione Completata – indica che l’host ha completato una serie di verifiche: Identificazione offline, Identificazione online, foto del profilo, indirizzo email e numero di telefono)

2) Inserimento dell’annuncio

3) Contatto tra viaggiatore e ospite tramite AirBnB

4) Pagamento online tramite AirBnb

5) Se ci sono problemi è possibile un rimborso sia per l’host che per il viaggiatore

Consigli e suggerimenti

1) Verifica possibilità reale di affitto

AirBnb chiede sempre all’host di verificare che, in base alle norme nazionali, ha realmente la possibilità di inserire l’annuncio e “affittare” gli spazi: quindi

se non è proprietario ma affittuario, verificare se è possibile il subaffitto;
se è un alloggio popolare, consultarsi con l’ente;
avvisare eventualmente il condominio e se non ci sono regole ostative.
In Italia, oltre i 30 giorni di affitto, va registrato il contratto di locazione, pagando l’imposta di registro, dovuta in maniera proporzionale con aliquota del 2%, e l’imposta di bollo (per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe).

2) Pagamento e tasse

Il pagamento del pernotto si realizza tramite carta di credito e le transazioni avvengono online attraverso una delle opzioni proposte dal sito (PayPal, depositi diretti, bonifici bancari, bonifici internazionali, assegni e Western Union).

La società trattiene una quota dell’importo a carico del proprietario e una a carico del viaggiatore (3% per il primo, dal 6 al 12% per il secondo in base alla durata del soggiorno). Airbnb riscuote i pagamenti degli ospiti quando il proprietario accetta la richiesta di prenotazione e trattiene il pagamento fino a 24 ore dopo il check-in dell’ospite.

Tocca, poi, alle parti (host e ospiti) sbrigare i dettagli dell’accordo. L’host ha la possibilità di fare firmare un contratto, ma solo se precisato prima della prenotazione. Sarà suo dovere inserire i ricavi nella dichiarazione dei redditi.

Naturalmente l’entrata viene tracciata e va inserita nella dichiarazione dei redditi, sotto la voce “Redditi Diversi”.

In merito al pagamento della tasse la stessa AirBnB precisa:

«Agli host che non sono cittadini americani e che non hanno annunci negli Stati Uniti chiediamo un modulo W-8. Questo fornirà le informazioni che dimostrano che i guadagni effettuati con Airbnb non sono soggetti a imposte negli Stati Uniti. Ciò dipenderà da diversi fattori, ad esempio dove si trova il tuo alloggio. Tuttavia potresti essere soggetto a imposte locali e nazionali nel tuo paese. Ci aspettiamo che tutti gli host rispettino le proprie normative locali, i contratti, le autorità fiscali e qualsiasi altra legge applicabile al loro caso. Sei responsabile della gestione delle tue tasse e degli eventuali obblighi fiscali».

I redditi diversi, previsti dal sistema tributario italiano agli artt. 67-71 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, il D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (T.U.I.R.), costituiscono una categoria di reddito residuale, che ha carattere eterogeneo, in quanto comprende i redditi più disparati che non rientrano nelle altre categorie di reddito indicate nell’art. 6 del T.U.I.R. o che hanno caratteri peculiari non inquadrabili in una categoria tipica.

Questi sono determinati come differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificatamente inerenti alla loro produzione, opportunamente documentate. Questi redditi si cumulano con gli altri eventuali redditi percepiti, su cui verrà calcolata la tassazione IRPEF.

3) Garanzia Host Airbnb

La Garanzia Host Airbnb offre una protezione fino a 1.000.000 $ per la tua proprietà, che sarà coperta in caso di danni causati da un ospite, indipendentemente dal fatto che tu abbia aggiunto o meno un deposito cauzionale.

Il Programma di Garanzia Host Airbnb non si applica a beni come contanti, titoli, gioielli, oggetti da collezione, opere d’arte, animali o responsabilità civile. Il programma inoltre non copre i danni causati da usura. Per questo tipo di danni chi ospita può richiedere un deposito cauzionale ai propri ospiti aggiungendolo nelle impostazioni di prezzo.

Il Programma di Garanzia Host non è un’assicurazione e non sostituisce l’assicurazione come proprietario o conduttore dell’affitto. Presentare una richiesta di garanzia host non preclude un ospite dalla propria responsabilità finanziaria per i danni, nel caso Airbnb dovesse ritenere che un ospite sia colpevole.

4) Condizioni di Rimborso Ospiti

Ogni alloggio su Airbnb deve soddisfare gli standard minimi di qualità per quanto riguarda la sicurezza, l’accesso e la pulizia, e dovrebbe essere coerente con la descrizione fornita dall’Host. SE UN OSPITE PRENOTA E PAGA PER UN ALLOGGIO E LA SISTEMAZIONE NON È CONFORME AGLI STANDARD AIRBNB, L’OSPITE SUBISCE UN DANNO CHE PUÒ ESSERE CONSIDERATO UNA “PROBLEMATICA DI VIAGGIO”. In tal caso l’ospite potrebbe essere idoneo per ricevere un rimborso secondo le Condizioni di Rimborso Ospiti.

In questi casi, Airbnb (a propria discrezione), fornirà all’Ospite un rimborso o proverà con ogni ragionevole sforzo a trovare e prenotare un alloggio alternativo per tutte le notti non utilizzate. L’ammontare del rimborso dipenderà dal tipo della Problematica di Viaggio riscontrata.

Una Problematica di Viaggio rientra generalmente in una di queste tre categorie,

L’host cancella una prenotazione 24 ore o meno prima del check-in o non dà all’Ospite la possibilità di accedere all’Alloggio
La descrizione dell’Alloggio nell’annuncio sul Sito è sostanzialmente diversa dalla realtà (in quanto a dimensioni, servizi o posizione)
L’Alloggio non è adeguatamente pulito e non è come descritto.
Per presentare una domanda di rimborso valida, all’ospite è richiesto di (a) portare la Problematica di Viaggio alla nostra attenzione entro 24 ore dopo il check-in (comprendendo fotografie o altre prove) e rispondere alle nostre richieste di informazioni o di cooperazione, (b) non essere lui, direttamente o indirettamente, la causa della questione in essere e (c) di aver usato ogni ragionevole sforzo per cercare di porre rimedio alle situazioni direttamente con l’host prima di effettuare un reclamo per una Problematica di Viaggio.

5) Cancellazione a vantaggio dell’Host

Airbnb consente a chi ospita di scegliere fra tre termini di cancellazione standard (Flessibili, Moderati e Rigidi) per proteggere sia gli ospiti che gli host. I Termini di cancellazione Super Rigidi si applicano in circostanze particolari e solo su invito. I Termini di Cancellazione per il Lungo Termine si applicano a tutte le prenotazioni di 28 o più notti (vengono sempre rimborsate le spese di PULIZIA)

Come evitare le truffe

Feedback e commenti

Prima di concludere la transazione è utile leggere i vari commenti e giudizi lasciati dagli altri utenti che hanno soggiornato presso la struttura in precedenza. E nel caso qualche commento lasci qualche dubbio in sospeso, chiedete chiarimenti al padrone di casa.

Conoscersi

Prima di procedere con la prenotazione, sarebbe molto utile riuscire a scambiare qualche parola con il padrone di casa. E’ un buon modo per eliminare gli ultimi dubbi che si hanno e per instaurare un rapporto più confidenziale con l’host. Una sicurezza in più, soprattutto se si deve affittare un appartamento o una camera per molti giorni. Viceversa, per l’host è un buon metodo per immaginarsi con più precisione chi sarà l’ospite che dovrà accogliere nella propria casa

Pagamento solo su AIRBNB

Il pagamento del pernotto si effettua unicamente sulla piattaforma AirBnb, ogni altro pagamento richiesto al di fuori di questa sede è da considerarsi a rischio truffa. In questo caso, avvisare subito il sito, comunicandogli l’avvenuto e, se il pagamento è stato portato a termine e ci si accorge dello sbaglio, denunciare il tutto alla Polizia Postale

Per maggiori informazioni si consulti www.airbnb.it

Bed&Breakfast

In Italia ci sono più di 25mila strutture B&B. Circa la metà dei proprietari ha deciso di aprire un B&B al fine di incrementare le attività familiari, di avere un reddito mensile aggiuntivo. Il guadagno medio di un B&B, senza considerare i costi di gestione, è pari a circa 25mila euro annui. Una somma dovuta anche al fatto che, ogni anno, sono circa 2,5 milioni i turisti, italiani e stranieri, che decidono di pernottare in un B&B.

Come aprire un B&B

Chi volesse trasformare il proprio appartamento in un effettivo B&B deve richiedere l’Autorizzazione di Inizio Attività (SCIA) allo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune competente. Alla SCIA vanno allegati i documenti necessari per la completa definizione della pratica. I passi successivi riguardano l’avvio delle pratiche, gestite dalle locali A.A.P.I.T. o dagli Uffici Turistici, per la classificazione della struttura e per il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle Autorità di Pubblica Sicurezza.

L’alloggio deve avere massimo 3 camere (i requisiti variano da regione a regione) debitamente arredate, per un massimo di 6 posti letto. Per rispettare il carattere saltuario dell’attività è prevista un’interruzione di almeno 90 giorni, anche non consecutivi, nel corso dell’anno.

Requisiti minimi

I requisiti minimi richiesti per l’apertura di un B&B sono: 14 mq per la camera doppia, 8 mq per la singola, conformità alle norme si sicurezza degli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento, rispetto delle norme igieniche ed edilizie.
I B&B, con l’entrata in vigore del nuovo codice del turismo, si distinguono in due tipologie: i classici B&B a carattere familiare, dove è previsto alloggio presso la propria residenza e offerta di cibi e bevande preconfezionate a colazione, e i B&B a carattere imprenditoriale (che necessitano di partita IVA).

La prima tipologia (a carattere familiare), per essere considerata tale, deve soddisfare due requisiti:

saltuarietà delle prestazioni di servizio
assenza di mezzi organizzati
Nel B&B la colazione è sempre compresa, ma le Regioni possono prevedere modalità di somministrazione diverse.

Tasse e Redditi

I proventi dell’attività di B&B sono tassati come “Redditi diversi” derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente.

Affittacamere e B&B professionale

Aprire un’attività di Affittacamere è l’alternativa per chi vuole esercitare in forma di impresa un’attività paragonabile al B&B ma senza le limitazioni imposte al B&B. L’Affittacamere può infatti offrire fino a 6 camere per gli ospiti, suddivise anche in più unità nello stesso stabile, in genere senza limitazioni relative al numero di posti letto e temporali.

Anche l’apertura di un Affittacamere è soggetto a SCIA da inviare per via telematica al SUAP del Comune in cui viene aperta l’attività.

Trattandosi di un’attività d’impresa è ovviamente richiesta l’iscrizione al registro delle imprese con tutti i conseguenti adempimenti fiscali e previdenziali.

Per maggiori informazioni si consulti http://www.bed-and-breakfast.it/

SUBAFFITTO

È necessario che l’affittuario non abbia intenzione di disdire il contratto principale.

L’affittuario – ovvero l’inquilino della casa – può sottoscrivere un contratto di sublocazione con una terza persona, che è considerato indipendente dal contratto di locazione principale.
Tutti i dettagli della sublocazione sono regolati dall’art. 262 co.

La definizione della sublocazione prevede che essa abbia carattere provvisorio: l’affittuario principale, allo scadere del periodo previsto del subaffitto, rioccuperà i locali.
Per la durata della sublocazione, si prevede che possa essere inferiore o identica a quella dei normali contratti di affitto.

La legge prevede, inoltre, sia il subaffitto di un’intera casa, sia solo una parte.

Il locatore può negare il suo consenso se:

- il conduttore (ovvero l’inquilino) rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione,
- le condizioni del contratto di sublocazione, paragonate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive,
- la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale, ad esempio un cambiamento nella destinazione d’uso dei locali.

Il locatore deve esprimere il suo consenso, e testimoniare di essere d’accordo che il suo appartamento venga subaffittato ad un’altra persona. Il consenso può essere orale o scritto.
Il locatore può ritirare il suo consenso al subaffitto, se le condizioni della sublocazione vengono modificate. Tramite il modulo ufficiale per le modifiche unilaterali del contratto al conduttore principale può comunicare il suo dissenso alle nuove condizioni del contratto di sublocazione.

Disdetta del contratto principale

Si può addirittura arrivare alla disdetta del contratto principale quando:

- il conduttore non comunica le condizioni di sublocazione
- il conduttore non rispetta il rifiuto giustificato del locatore del consenso alla sublocazione
- il locatore avrebbe potuto opporsi alla sublocazione se l’avesse saputo.

La sublocazione può causare dei rischi importanti per l’inquilino principale: infatti, è lui stesso il responsabile per il comportamento del sub conduttore (ad esempio se danneggia il locale, oppure non libera i locali alla fine del contratto di locazione principale) ed è tenuto al pagamento dell’affitto se il sub conduttore non lo paga.

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